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发表于 2021-2-24 13:54:15 | 查看: 29| 回复: 0
  法库归铁岭关吗买房网
  住房一直都是每个老百姓心中的“大事”,上月,中新经纬公布了2020年31省的居民人均消费支出数据,在消费种类占比数据中我们可以看得出,居住消费占比24.6%,除食品消费外,这一类占比最高。
  由此可见,国人对于房子的重视程度。而在居住消费中,除了买房,就是百姓们在租房方面的支出了。根据艾媒网的数据显示,截至2020年12月31日,我国租赁市场租赁人口已经达到2.2亿人。
  房屋租赁合同,是指房屋出租人与承租人之间,以承租人定期给付约定租金形式,双方就房屋租赁相关权利义务达成一致合意而签署的协议。关于租赁合同,民法典在原有合同法的基础上,作出了新增修改——在更有利于保障租房人权益的基础上,也更加兼顾出租人的权益。
  房屋所有权发生争议,或者出租人因为诉讼纠纷,房屋被司法机关查封、甚至拍卖,严重影响了租房人生活安宁权。最近北京就发生了一起案件,一群壮汉冲进超市丢、砸东西,原因是房屋所有权争议,结果殃及了租房人。租房人想退房,但是却因为租赁合同没有到期,苦不堪言。
  这次新法保护租房人的合法权益,明确:当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;房屋权属有争议时,租房人可以退房!
  法律规定:有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
  可以说从法律角度更一步保障了租房人的居住权益。广大租房人遇到这种情况时,在保留相关证据后,就可以随时(和出租人)要求解除租赁合同。
  法律提示:租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;或者房屋权属发生争议时,保留好相关证据,并及时通知出租人要求解除合同。
  房屋“居住权”是《民法典》新增的概念指的是在不改变房屋所有权的前提下,为特定主体设置一定期限的居住权利。关于有居住权的房屋,这类房屋是不能出租的,更不能出售。
  什么是居住权?很好理解,一般是屋主通过立遗嘱的方式,给予某人自己名下房屋的居住权利,比如说你有一套房,将居住权给了某位亲戚,那么即便是你的合法继承人,也无权将这套房子出售或出租。
  《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
  所以,租客们在租房时应当首先明确:该房屋是否设立了居住权。 如果房屋设立了居住权仍被违约出租承租,那么日后产生纠纷,该房屋的租赁合同将因为“居住权”而失去法律效力。(合同失效意味着,居住权所有人可以随时将租客赶出房屋)
  法律提示:设立了居住权的房屋,可以说是租房雷区,租客们在租房时一定要避开——可以在租赁合同中写明:该房屋未设立居住权……在合同履行期间不得设立居住权……否则出租人将承担xxxx元违约金。
  现实中经常会有这样一种情况:合同到期后,租房人被房东告知不想再出租了,那么此时租房人只能去找新的房源。而民法典新增规定,当租赁期满后,房屋承租人在同等条件下,享有优先承租权利:
  《民法典》第七百三十四条:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
  除非是居住特别不满意。租房人都不太愿意搬家:一是搬家特别辛苦;二是会增加很多成本和费用。 但是现实生活中经常发生这样的事,合同到期后,房东告诉租房人,我不想再租给你了,租房人只能到处去找新的房源。这种事情从明年开始结束了,法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。
  法律提示:优先承租权是指同等条件下优先权,如果价格达不成一致,那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权,就要匹配最新的租房价格,这点比较难。
  《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
  · 首先民法典明确了租房人享有优先购买权的期限:在出租人通知租房人房屋将出售后的15天内(租房人应明确是否购买);
  · 其次民法典还规定了如果房屋按份共有人/房屋所有权人的近亲属表示购买的,那么租房人的优先购买权将作废。
  对于现实生活中经常出现的“房屋转租”的情况,由此引发的纠纷应如何解决?此次民法典新增规定:
  《民法典》第七百一十六条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
  《民法典》第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
  · 首先,经过出租人同意的,承租人可以将房屋转租给第三人(未经同意转租的,出租人可解除合同);
  · 其次,当发现房屋被转租时,出租人可以提出异议(期限为6个月内),超期则视为同意转租;
  第三,(经出租人同意)转租的房屋,房屋租赁合同法条出租人和承租人的租赁合同继续有效,同时第三人造成的房屋损失结果,由承租人来进行赔偿。返回搜狐,查看更多

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