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发表于 2021-1-28 15:06:17 | 查看: 14| 回复: 0
  这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的最佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人!
  提问:成哥好。我家住上海奉贤,另有一大一小2套旧房,市值约(大300万,小150万),想置换投资市区,现在一起卖掉还是先卖一套,现在是卖掉的好时间吗?接下来投资哪个区域更好?
  回答:这个楼盘长期看价值不高,投资建议全部出手卖掉,置换到市区更好。奉贤太远了,因为真的很便宜,所以很多人买,我们投资买房子还是偏喜欢买洼地的,但还是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子,旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底,是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。所谓的低房价并不是什么洼地,而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入,否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大,没必要继续持有。建议两个方向,一是大虹桥,买华漕核心区,或者徐泾那边次新房商品,都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力,这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享!
  提问:成哥好,我的情况是这样 :上海准备入二套房 手里现金130多万,请问买在哪里投资潜力大?二套要七成首付,上海 楼盘想了几种方案:
  3.加大投入比例,需要抵押上海房产,或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子,买550—600万的房子,目前看好西渡叠墅 600万以内,或者想去枫泾买联排大约500万—550万。思路比较混乱,还想去市区内环买老破小。希望成哥知道一下!
  回答:1.方案一和二,投资打法不好,老破小大概率跑输大盘。子弹130,上海二套资格因为首付比例太高,上海 楼盘我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买,这样资金利用率太低,总价低就很难买到好房子。如果没有其他可以抵押的资产来扩大资金流,通常我们建议采用全款抵押的形式买入,找垫资公司配合,然后抵押7成,相当于首付3成,这样可以买到标的的总价更高,更能利于选筹。
  2.买房之前首先盘点一下自己手里的资产,看哪些能融资或者变现,而你有可操作资产,那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子,往往风景优美的地方,都没有太大升值能力,而且缺少接盘侠。
  3.如果是纯投资,短期内不自住,除非底仓很足,否则别墅属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。买别墅,首先绝大部分别墅都不适合投资,本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性,金融属性也差,如果不是有高净值的底仓打底,很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅,热门的别墅市场,又位于郊区,进一步放大了泡沫和接盘的风险。
  我的建议是:上海内环内老黄浦,中环闸北、闵行学区房,以及中外环大虹桥、张江、三林成交量明显起来了,建议在这几个地方可以看起来了,买2005年后的二手次新房。
  提问:成哥好,坐标扬州,子弹30,自有住房一套,纯公积金贷款,现在想考虑置换,一套扬子佳竹苑的二手房和梅岭学区房,法库二手房请问怎么操作更合适?谢谢!
  回答:你的置换打法我还是认可的,卖1买2,2套升值能力肯定大于1套。可以置换1套自住,另外买1套学区房投资。扬州未来几年、十几年的GDP、人均GDP排名在省内都不会有提升甚至还可能会继续降低,因为扬州要想发展,必然要靠苏北的整体发展。如果苏北整体发展不行,那么扬州就不行,如果苏北整体发展好了,扬州也仅仅是分一杯羹而已,做不了苏北领头羊。虽然这波扬州的房价在涨,单长远看来后劲不足,原因有2点:
  1.人才流失:南京、苏州、无锡、常州、昆山,不管是经济、人口、还是区位都优于扬州,竞争激烈,势必会吸血扬州。
  2.城市保护:对于扬州来说,环境大于一切,所以在扬州你看不到摩天大楼,也看不到重工业区。不容易产生有购买力的高薪人口。所以在很多城市依赖工业享受市场经济福利的时候,扬州失去了第一波福利。所以本土刚需可以深耕,外来纯投资就没必要。
  提问:成哥好,现在上海行情已经发生变化,专家们都在说尽量在今年内完成买房,明年可能会大涨一波。我们之前参与了蟠龙和中核的摇号,但是都没有中签,再去看周围其他的房子,要不没有地铁要不没有商业落差一下子太大也就没有参与认筹了。今年已经接近尾声了,我们现在很焦急又很迷茫。我们还可以继续等盘龙后面的房子吗?大虹桥核心板块的二手房如何?徐汇区公司附近的老破小可以选择吗?我们现在是不是要赶在年前先上车之后再置换?请成哥指导一下!
  回答:上海楼市,正在进入无量上涨时代。所谓“无量上涨”,是股市里的一个名词。解读下来也不麻烦,简单说就是股票持续上涨,但对应的成交量变化很小,或者说低于前段时间的成交量。这种趋势像极了现在的上海楼市,个别的区域和房源大涨,整盘随之微涨,但成交量反而是回撤的。上海楼市正处在“无量上涨”的拐点。短时间看,上海正在面临“房东惜售”、“无房可卖”的承压。当前的上海楼市热,是不缺买家的。首先上海楼市整体真的在涨,新房限价不明显,但中环、大虹桥等优势板块的新房,一直都要靠摇号陪跑。大虹桥二手房抢手是新房购买力外溢存在热度。一旦市场进入无量上涨的阶段,也就代表着“空翻多”会来得很快,各个板块内为数不多的好房子,会被迅速吃掉。一些底部的低总价房源迅速消化之后,整体就会进入另一个阶段:上涨——吃掉——普涨。最后就会进入一个比较罕见的状态,有钱也难买到好房子。
  在这种情况下建议如果是急需学区的不要犹豫,只要上海楼市不调控,年后依旧还会有涨幅。所以有条件的就直接上车好房子,买学区房、买改善,即使短期追高,但时间一定会把高点熨平。条件不够的也就是刚需和二套投资,一切以上车为主,学区、地铁、地段、配套起码满足一个。在这种市场行情下,总要做出一些舍弃和选择题。
  提问: 成哥好,日后打算在南宁定居,,想在凤岭北买套刚需房,小孩明年要上幼儿园了,正在看荣和系小区的房子,80多90平的小三房四方,看中他们赠送的面积多点。想问下凤岭北还有哪些楼盘可以值得考虑的?
  回答:凤岭北对于南宁来说,正如上海的浦东新区、香港的浅水湾、深圳的后海。它是南宁城市的门户名片之一,是令人向往的富人区。
  这个片区各项配套成熟,核心区新房价格1.5-1.8万/平,置业门槛相比南宁其他片区高,一直是改善置业者、学区房需求者的首选。
  凤岭北地块开发接近饱和,新房供应少,二手房市场交易活跃。二手的话荣和公园大道可以淘二手笋盘。
  个人二手房出售

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